“土改”+“金改” 抵押成突破口

发布时间：2013-09-28   浏览次数：855

除了允许在乐清范围内农业户籍人口之间转让农房之外，对持有集体土地使用权和房产证的农村房产，还允许在乐清市金融机构抵押。
张强是温州乐清市大荆镇盛下村的一个养猪户。2009年下半年，为扩大养殖规模，他打算扩建养殖地，但资金短缺成了摆在他面前的难题。一个偶然的机会，他从朋友处了解到可以用自己在农村的房子抵押贷款。经过评估公司评估，张强的房子价值30万元，他获得了15万元的贷款。有了这笔贷款，他的母猪存栏量从不到20头增加到100多头，年纯收入从6万元增至20多万元，农房抵押贷款使他的养殖业得到快速发展。“我们农民自家的房子也和城里人一样可以到银行办抵押贷款。”张强说，在乐清像他这样获得农房抵押贷款的农户很多。
乐清农村合作银行相关人士称，农村房屋抵押贷款最早脱胎于农村个人信用贷款。个人信用贷款一般不超过5万元，远不能满足当地农民的需求，用房屋做抵押就可适当提高贷款额度，因此这种抵押只是作为一种信用约束，名义上还是个人信用贷款。
对农民房问题进行长期调查并在司法实践中频频接触“农民房官司”的温州市中级人民法院副院长郑永胜认为，法律的一大原则是“非禁即入”，国家历来没有法律禁止农民的房子抵押、买卖。《担保法》虽然规定，农村宅基地的土地使用权不能抵押。农民的房子虽然建在宅基地上，但这个房子已变成混合物了，它已变成农民的财产。他认为，应当允许农民抵押、转让自己的房子。
公开资料显示，温州全市共辖3区2市6县、131个乡镇（街道），2011年末户籍人口约798万，其中农业户籍人口约627万，占比近八成。截至2011年底，温州全市村级集体经济组织总资产合计384.66亿元，在农村居民收入中农业收入的比重为6.5%。在资本密集的温州，推动农村资源资产化，是增加农民收入的相对有效方式。
不仅是乐清，去年温州出台了《关于推进农村金融体制改革的实施意见》和《关于推进农房抵押贷款的实施办法》，使农村房屋抵押贷款有章可循。今年8月，温州又出台《农村产权交易管理暂行办法》，规定12类农村产权可以进入市场交易：农村土地承包经营权；林地使用权、林木所有权和山林股权；水域、滩涂养殖权；农村集体资产所有权；农村集体经济组织股权；农村房屋所有权；农村集体经营性建设用地使用权；农业装备所有权(包括渔业船舶所有权)；活体畜禽所有权；农产品期权；农业类知识产权；其他依法可以交易的农村产权。
“盘活农村资源，让农村生产要素进入市场流动。”董文立说，通过农村产权交易，实现农村资源向资产化转变，将过去实现不了价值的资源进行变现，仅林业产权——温州有1100多万亩森林资源资产，价值将在上百亿元。
交易平台不仅将之前的民间交易从“地下”转到“地面”，促进农村产权在市场上的流动，同时减少了交易成本，被认为是政府行政管理上的创新。
关于产权交易的收益，农村集体产权的交易收益，应当纳入本集体经济组织财产实行统一管理，用于该集体经济组织成员福利分配、社会保障、新农村建设等公益事业。而农村个人产权的交易收益，归个人所有。
温州市农村产权服务中心为交易双方出具《产权交易鉴证书》，证明双方农村产权交易行为符合有关法律法规规定。交易双方可以凭《产权交易鉴证书》和有关材料到政府有关职能部门办理相关变更手续；凡涉及集体产权权证变更的，转让方、受让方必须凭《产权交易鉴证书》方可到政府有关职能部门办理相关变更手续。
浙江工商大学经济学院朱海就教授认为，这个规定等于是部分地承认农村产权交易的合法性，并且扩大了交易的范围，无论从经济还是社会的角度看都具有重要意义。城乡差距大，城乡二元结构，是中国亟待解决的问题，而土地制度又是造成这一问题的根本原因。
“将交易阳光化，避免纠纷，也预防各类产权交易中的腐败，尤其涉及到村集体所有的资产。”温州农委一官员称，“如果农村里面没有交易平台，往往村干部利用手中的职权进行灰色的交易，谋取个人利益，造成集体利益的损害。”
这位官员认为，目前稳定土地产权或许比推动产权交易更为重要，关键是要先做好产权改革。如果产权不稳定，就没有人愿意交易。土地产权明确和稳定之后，政府只要建立统一办理手续和发布信息的场所即可，市场会自己运行起来。
外界认为，此举意味着农民拥有的农房所有权、林地使用权等不能变现的“沉睡”资本，今后可以“盘活”、“流转”，也将激活温州数以百亿计的农村“沉睡”资本进入市场。从这一点上来说，温州的举动无疑是破冰之举。
由于温州的特殊身份，外界更加抱有期待。一方面，温州是国家级农村改革试验区之一，其推行的政策一旦成功很有可能推向全国；另一方面，温州同时还是全国金融综合改革试验区，农房交易范畴一旦放宽，其资本属性增强，完全可以通过担保或借贷增加金融体系活跃度，将土地制度改革与农村金融改革结合起来。
温州决策咨询委员会副主任王钢认为，此举的目的是为了培育和发展温州市农村产权交易市场，规范农村产权交易行为，推动城乡生产要素流动，盘活农村闲置资源，优化农村资源配置，维护农民权益、增进农民利益。
中国社会科学院城市发展与环境研究所研究员牛凤瑞表示，这相对于以往的体制是有进步的，进一步优化了浙江当地土地资源的配置。以前是农村耕地可以流转，现在扩展到农屋也可以流转，接着把流转的范围从村级单位扩张到县域，政策藩篱在一步步突破。
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