浅析对调控政策下房地产典当业务的风险控制
发布时间：2013-09-05 浏览次数：946
房地产典当业务，作为占典当行半壁江山的典当业务，在带给典当行丰厚利润的同时，也潜在着巨大的风险。尤其在目前国家对楼市价格严厉调控形势下对房地产典当业务的影响更为明显。下面以房地产典当业务的实际操作过程为审视点，简要分析在国家调控政策下的房地产典当业务的风险控制。
一、认识房地产典当业务的风险
狭义来讲，典当行所称的房地产典当业务包括拥有完全产权（取得房屋产权证，并在其它金融机构无抵押情况）的房屋、土地使用仅的抵押业务；广义来说，按照典当行房地产典当业务的细分也包括：商业、住宅等综合性的在建工程项目抵押、灵活变通的按揭房屋剩余价值二次融资业务等。在此，我们专究拥有完全产权的房屋典当业务进行如题的分析。
1、前期审核风险（事前风险）
房屋典当业务前期的审核风险主要是指办理房地产典当业务过程中由于典当行自身的监督机制不完善，工作人员贪图方便、责任心不强及其审核房屋价值的误判、甚至碍于人情而导致的风险。比如对客户提供的房屋产权等证件审查不实不准、对客户提供的房屋周边价格波动情况不熟导致的对典当房屋估计不准、对涉及房屋的占有、使用、收益、处分和共有问题审查不严、对抵押人信誉，偿还能力未做认真了解、甚至在操作中只收取房屋的产权证件而不去典当房屋所在地房屋产权产籍管理所登记、不办理赋予债权文书强制执行效力公证等等。以上这些做法极易引起法律纠纷和骗当、绝当的发生，从而造成典当行的损失。
2、事中控制风险
所谓“事中控制风险”主要表现在：典当合同的制定与手续的办理过程以及典当行严格按照程序操作完成房屋典当业务后，在当期内，由于客户自身经营不善而出现拖欠支付利息、综合费等情况的发生。这种风险一旦恶化，势必引起绝当。
3、绝当后的变现风险（绝当风险）
绝当风险是典当行面临的最大风险。房屋一旦成为绝当，不光是面临诉讼执行难的困惑，在目前市场调控情况下可能存在绝当房屋有价无市，难以变现的情形，这样势必占用典当行大量资金，使典当行资金周转困难，增加了典当行的营运成本。同时还会浪费典当行过多的人力资源。
二、房屋典当风险的控制
通过多年的实践总结，原则上讲，严格按照以下操作，可有效控制房屋典当业务风险。
1、事前风险控制
典当从业人员，特别是操作房地产典当业务的人员，首先应关注国内经济形势及宏观政策，由于房地产市场受国家宏观经济政策及政策影响比较大，房价的波动直接影响着典当行的风险系数。当前，我国经济增长放缓，楼市低迷，大部份城市的房价已经出现了下跌的迹象，这也促使典当行必须相应的下调房产评估和折当率，以规避风险。
其次，在对当户进行房地产典当前，我们也应该做好以下的审核工作。仔细询问客户性质（个人或单位）、贷款用途、经营情况、还款计划、还款来源、抵押房地产的性质（住房、门市、办公楼、厂房）、抵押房地产的位置（千万不能见房就典，要先看人再看物）。
如客户确定用房地产抵押贷款，切又符合贷款条件，那么我们下一步就是要对客户的身份证明资料和抵押物权属资料进行审核。其内容如下：
个人：房产证、土地证（基本已经实现二证合一），身份证、户口薄、结婚证，取得房地产证明材料（购房地产合同、购房地产法票、契税完税凭证）。
单位：房产证、土地证（基本已经实现二证合一）、营业执照副本、企业代码证、税务登记证、公司章程、验资报告、法人代表身份证明、法人代表身份证、出资股东身份证、股东会（董事会）决议（或上级主管部门同意书）、法人代表授权委托书、经办人身份证、取得房地产证明材料（购房地产合同、购房地产法票、契税完税凭证）、公司经有关部门审计的上年度审计报告和所得税纳税证明。
个人房地产抵押典当业务需查验户口簿中当户和房产共有人的的身份证明是否齐全、真实、有效，身份证是否过期，身份证与户口簿和本人是否一致。作为房产共有人是否同意将房产作为抵押借款。
企业房地产抵押典当业务需查验营业执照、企业代码证、税务登记证是否经过年审。公司章程是否经工商局备案，公司股东人数、股东身份证和本人是否一致有效、股东出资与验资报告是否一致。查验公司上年财务度审计报告中本年利润和所得税完税证是否一致。查验股东会（董事会）决议、委托书是否股东本人签字。
然后就是现场勘查与评估。实地勘查抵押物状况：包括房产结构、户型结构、新旧程度、地理位置、交通状况和使用情况（自用、空置、租用）。综合考虑目前房地产市场，和抵押房的价值做出初步评估。对于企业客户，我们也必须实地了解企业的经营情况，评估企业还款能力。
2、事中风险控制
首先是典当借款合同的制定与手续的办理：
2.1与当户协商确定当金数额、典当期限、息费率。如当户对于折当率有意见，双方也可以协商请有资质的评估单位对抵押房地产进行评估。
2.2在双方达成共识下，签订房地产抵押合同、借款合同、担保房源所有人承诺担保书，绝当房地产处理委托书。并到相应的部门进行登记备案，到公证处对其进行强制执行公证。登记备案尤为重要，作为降低房地产典当风险而言是我们必须完成得一项工作。
2.3按公安局的要求填写典当物品登记薄，当户和经办员在登记薄上签字。
2.4开具当票。当票内容一定要填写齐全，且在备注栏内写明当物的瑕疵，经办员和当户本人（委托代理人）在当票上签字盖章。领取当金（扣除应交综合费）。还必须让客户签当款收款收据，明晰并自愿交纳息费申明。
2.5资料汇综。将当户资料（身份证、户口本、结婚证、营业执照、企业代码证、税务登记证、公司章程、股东身份证、法人代表身份证明、法人代表身份证、股东会（董事会）决议、代理人委托书、代理人身份证、），签署合同（抵押合同、借款合同、绝当房地产处理委托书、担保房源所有人承诺担保书等），他项权证等资料，按照要求编制目录后用专用档案袋封存保管。
我们不仅要在办理过程中仔细认真，在制定合同的同时也必须考虑到典当行从事房地产抵押的范围和一些法律法规的要求以减小房地产典当的风险。
2.6.《典当行管理办法》规定：外省、自治区、直辖市的房地产；未取得商品房预售许可证的在建工程不在典当业务之内。
2.7权属有争议的房地产；用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；列入文物保护的建筑物；已依法公告列入拆迁范围的房地产；被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；土地所有权；集体土地使用权；依法不得抵押的其他房地产等都不能经行房地产抵押典当的范围
2.8.除此我们还应该考虑一些比如：未清偿的职工债权（拖欠职工工资等）；抵押物的有限受偿权的问题；司法费用等也是我们在对房地产抵押典当过程中必须认真审查和考虑的事情。
对于在当期内，由于客户自身经营不善而出现拖欠支付利息、综合费等情况，典当行应能做到提前发现苗头，经常性地详细了解客户经营情况，加强沟通，可采取协商变现，转移风险等手段控制风险的发生。同时，提前做好诉讼相关准备工作，依据《典当管理办法》提出诉讼请求，加强与所在地法院的沟通，力争影响其判决结果，有效规避办法条款法律位阶低的法律风险。
3、绝当风险控制
对于典当行而言，应避免有当金的发放完毕就坐等收息的思想。房屋典当业务发生后，我们应该根据客户的资产质量、资信状况、借款用途、还款能力、利润收益等一系列指标，对该项业务和客户进行信誉评级，区分优质客户、一般客户、风险客户。对于不同的客户群我们可以在折当率和当金上适当行进提高。在目前的大环境下，对于那些抵押房地产变现能力差、借款用途不明、当期过长，借贷资金过大的业务，如果你不是资金闲置在账上，能免就免罢。
其次定期不定期的对客户进行跟踪，保持与与客户的联系，了解当金的用途是否符合约定，当户的生产经营和经济效益等。对于门市、租赁房产等，我们也必须时刻关注抵押物情况，避免当户暗地出租，对于个人住宅房产，我们也应该时刻了解该房屋是否有人进行居住。如果客户在当期满后，需要续当，我们也必须了解清楚续当原因，提高对该客户的关注程度，因为续当也是客户还款能力不足的一种表现，同时也是典当行风险提升的一个信号。一旦发现当户逾期为付息或者有意躲避，没有绝当已经多次续当，或者逾期未当等情况，应加要求其制定出还款计划，加强催还力度，防患于未然。对于绝当的房地产，应马上准备法律文书，及时向当地法院起诉，由法院交拍卖行面向社会拍卖。
开拓绝当房地产变现渠道。由于房地产这类不动产典当业务，直接影响着大额资金的回笼，典当行与拍卖行联合，建立定期有效的拍卖机制，将绝当房地产尽早脱手。同时也可与二手房地产中介机构合作，构建信息共享，提供良好的流通环境，减小缺乏流动性造成的损失。